アパートマンション経営／賃貸管理におけるゴミ問題のトラブル対応

一般に言われるサブリース契約は、正確にはこうなります。

 

一般的には一括借り上げや転貸のある家賃保証契約が「サブリース」 と呼ばれておりますが、

本来は、転貸により賃貸物件を管理する不動産会社などが
入居者と取交す賃貸借契約をサブリースと呼びます。

したがって、本来は一括借り上げや家賃保証などの意味合いではありません。

 

一般にサブリース契約といわれる不動産会社と大家さんが交わすマスターリース契約、
この メリットは 空室が出ようが出まいが、毎月固定収入が得られるという点にあります。
また管理会社と入居者との契約になるので家賃滞納、原状回復のトラブル
仮に、訴訟を起こす場合、起こされた場合でも原告、被告は不動産会社と入居者になりますのでなど
煩わしい問題や手間などがかかることが基本的にはありません。

あとは、確定申告がその管理会社とのお金のやり取りだけなので
あまり手間がかからず、賃貸経営がスムーズに行えるという点で
とくに賃貸経営を始めようとする方に人気です。

逆に、デメリットですが、これはいくつかありますが、

その中でも1番は
平均すると１０％～25％の保証料がかかるので収入が少ないという事です。

他にもいくつか気をつける事があります。

 

10年後の事は誰にもわかりませんし、お金の価値だって周辺環境だって
変わるかもしれ ないのですから、短期間の見直しは企業として当然の考えです。

私は以前、短期間でしたがサブリースをメインに扱っている会社で
大家さんと折衝し借り上げ家賃を下げる仕事を行っておりましたが、
業者の視点からするとオイシイのは最初の2年、せいぜい4年。
そこを過ぎると家賃を下げないと解約も辞さないというスタイルでした。
その時大家さんから散々言われました、
「お宅の会社、最初は散々良いこと言っていたのに！」と。

確かに大家さんにとってメリットがない訳ではありませんが、
もし、 私が当社の営業エリアで賃貸物件を持ったとしたらサブリースは使いません。
（6年後からサブリースなら、いいかも＾＾・・・あり得ませんが・・・）

 

さて　「　家賃の増減　」　についてこのサブリース・・・

借地借家法の適用内となります。

サブリース契約

　　　賃貸人：大家さん　 →　　賃借人：不動産業者

この様な例だったとしても

つまり、家賃の減額請求が出来ない という条文があったとしても借地借家法32条
の保護を受けその条文を無効にする事が出来ます。

また不動産業者と解約をする場合も余程の信頼関係の失墜が無い限り、
解約するのは難しいとされます。

 

数ヶ月前のことですが、あるオーナー様の要望でハウスメーカーとの折衝に立ち会いました。

そこでハウスメーカーからプランと収支のシミュレーションが提出されました。
そこに大きく記載された文字

『実質利回り１０％』

これが特に強調されておりました。

確かに電卓を叩きその数字に。

ところが、シミュレーションでは、３０年後に返済が０(ゼロ）　になる計算・・・

シミュレーションなので金利は３０年固定２．８％
空室率はサブリースなので０％です。

利回りについての考え方ですが、非常に大ざっぱな計算をすれば
10％なら10年そこらで元が取れることになります。

もちろん、実際は色んな経費がかかるのでそうはなりませんが、
利回りの前に付く単語が表面でなく実質ということであれば
10年＋数年で元は取れる計算になります。

ところが、そのシミュレーションは30年サブリース契約でのものでした。

そしてそこに記載されていたのは、ほぼ強制とも言える15年ごとの修繕計画。

これが10年弱で返済できるのを30年引っ張る元凶であることは明白。
得てして収支計画に見積は記載されません。

この計画の土地は、所有しているもので賃貸需要も多い場所。
確かに投資物件で利回り10％は魅力ですが、それは土地代も含めてのものです。

30年一括保証は良いのですが、言い換えれば、
30年間は自分の物にではなく 、ハウスメーカーの所有物・・・

とにかく、30年保証（サブリース）と利回り10％という数字を
強調していたのが印象に残りました。

30年保証という事にケチを付けるつもりはないのですが、
一つだけ言えることは

30年後の社会は誰にも分からない

という事です。

長い付き合いのある信頼できる業者であれば何も心配する事はないと思いますが、
暗に、収入が一定だからサブリースという決め方をすると後で後悔するかもしれませんね。

賃貸物件を入手し、サブリースを使おうと考えている方は要注意です。
甘言には気をつけましょう。物件余りが言われる昨今、そんなに甘く
物事がスムーズに進むことはありません。

当社には大家さんから、他社サブリース解約のご相談が毎月数多く寄せられます。
その中には、正直なところ手に負えないものもあります。
しかしながら、収支計画の改善等で、大きく経営状況が改善される大家さんもたくさんいらっしゃいます。
お困りの方は、ぜひ一度御相談ください。

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