賃貸管理の空室問題／アパートマンション経営

東京都内の賃貸物件の空室率は年々向上しています。
少子高齢化を控え、今後はますます厳しくなることが容易に予想されます。

空室を減らすには、適正な家賃を算出し適正な募集を行うに限ります。

物件が決まる重要な要素として　「 場所／物件／賃料／営業 」 この４つがあげられます。

この４つさえバランス良く取れていれば、長期に空室になることは考えられません。
いや、空いているよという方は、この４つの中で何かが欠けているのではないでしょうか。

１．場所　　～市場調査を行う

物件周辺における需要と供給をマクロな視点、ミクロな視点で分析する。
市場の把握・人口動態の変化などの統計情報・周辺事例の調査・乗降者数、商業施設、
学校など周辺施設の調査。

既に取得されている方も周辺動向を調査することは必要です。

そして これは常に行う事が望ましいです。
なぜなら、ニーズは常に変化しますし、世の中もめまぐるしく動きます。
すでにある物件でも、「場所を知る」ことで、それぞれの場所に応じ、
また 時代に応じて適切に「手」を打っていくことが出来ます。

賃貸経営を行っていくのなら、 常日頃から「場所」に気を配る姿勢が必要です。

２．物件　　～プラン決定

住居用か、店舗・事務所などの事業者向けか、これらの混合施設か
マンションかアパートか　RCか鉄骨か軽量鉄骨か木造か　間取りはどうか。

既存物件の場合は、リフォーム、リノベーションの選択、建物の小規模修繕、
大規模修繕の検討などが挙げられます。

「お客さんという借り手」を意識した、「物件という商品」を作る、あるいは磨いていく必要があります。
昔のように、建てれば入る時代ではありません。都内の空室率は年々悪化する一方です。
当社管理の管理物件が概ね好評いただいているのは、物件メンテナンスや、
地域ニーズに応じた「入居者が付く物件形成」を常に意識しているからです。

３．賃料　　～場所・物件を元に家賃を算出

４と前後する事もありますが、注意すべきは不動産業者を競合させ家賃の査定額の高さで
業者を決めるのはオススメできません。何故ならその数字は業者が保証してくれる訳ではないからです。

不動産投資セミナーやノウハウ本などでは家賃査定等で不動産会社を競わせるやり方などが
多々ありますが、不動産業者がどうであれ、 その物件に入るかはいらないかは
究極の話、「お客さんが決める」ものなのです。

１の場所や、２のプランに加え、地域の実情や時代の空気も考えた合理的な賃料算出が必要です。
相場以上に家賃が必要であれば、良い場所、良い建物、他にない工夫が必要です。
それこそが賃貸経営の醍醐味です。差別化はたくさん存在します。

また、空室が続くからと安易に家賃を下げるのも考え物です。
その前にいろいろやること・やれることを考えていきましょう。

不動産業者と不動産経営をともに考え、入居者に選ばれる「賃貸経営」、そのための合理的な
賃料設定とそれのベースとなる諸条件を整える必要があります。

４．そして、営業。

多くの場合、これは不動産業者の選択となります。
専任媒介、一般媒介、 一括借り上げ（サブリース）、滞納保証、空室保証・・・他
管理メニューは多岐に渡ります。

ここで、間違うと１・２・３が完璧なものでも一気に崩れる可能性があります。
当社にも、アパートオーナー様から他社やアパート建築会社のサブリース解約のご相談が
多々寄せられていますが、実際一度頼んでしまうと、なかなか変えることは困難です。

大手だから、紹介だからと安易には決めず、面倒でも複雑な不動産の仕組みをよく理解し
業者を選択する必要があります。 わからない場合は、ドンドン不動産業者に聞きましょう。
そこで説明をあいまいにしたり逃げたりするようではその業者は危うい。
不動産業者は賃貸経営が失敗した場合の責任はとってくれません。
なので、しっかりと納得できる説明を行い、真剣に向き合い長く付き合える業者を選びましょう。

 

当社ウィルステージは、世田谷区、とくに下北沢に特化しております。
この地域を知り尽くし、 このから逃げることが出来ない当社のような会社は、
どこまでも真剣にお世話させていただきます。
オーナー様、入居者様、 双方に満足していただかないと我々は商売することが出来ません。
我々は、不動産「管理品質」日本一を目指し、「 適正管理なくして賃貸経営の成功無し！」を胸に
オーナー様の賃貸経営をトコトンサポートしています。

空室でお困りのオーナー様は、お一人で悩まずに、どうぞお早めにご相談ください。